I contratti di locazione in Italia sono regolamentati da leggi specifiche, principalmente dalla Legge n. 431/1998 e dalla Legge n. 392/1978.
Queste leggi stabiliscono le norme principali che regolano i contratti di locazione residenziale e commerciale nel paese.
La giurisprudenza ha poi un ruolo molto significativo nella interpretazione di queste norme.
Ecco una panoramica generale sui contratti di locazione in Italia.
La prima grande distinzione è tra i contratti di locazione residenziale e i contratti di locazione commerciale.
Tra i contratti di locazione residenziale, distinguiamo tra:
- contratti di locazione a canone libero di durata di quattro anni più ulteriori quattro anni (cosiddetti 4+4);
- contratti di locazione a canone calmierato che hanno durata di tre anni più ulteriori due anni (cosiddetti 3+2).
– contratti di natura transitoria con durata massima sino a 18 mesi e che possono essere stipulati solo in presenza di valide e comprovate ragioni che giustifichino la transitorietà;
– contratti per gli studenti fuori sede.
Ad eccezione dei contratti a canone libero di durata 4+4, gli altri contratti prevedono un canone calmierato e la sussistenza di condizioni ed esigenze particolari per la loro valida stipulazione.
I contratti commerciali sono, come dice la parola stessa, quei contratti che hanno ad oggetto immobili destinati all’esercizio di attività commerciali.
Hanno una durata maggiore rispetto ai contratti di locazione ad uso abitativo e sono disciplinati da regole diverse da quelle che disciplinano questi ultimi.
Le norme di riferimento per questo genere di contratti sono contenute nella L. 392/78, in cui è prevista una durata che varia dai sei anni più ulteriori sei anni (c.d. 6+6) ai nove anni più nove anni per le locazioni di immobili destinati ad attività alberghiere o assimilate, nonché attività teatrali.
Vi sono poi regole che assicurano al conduttore che eserciti nei locali locati attività commerciali aventi contatti diretti con il pubblico, una indennità per la perdita dell’avviamento commerciale per un importo base di 18/21 mensilità in ragione dell’attività svolta, ma che può essere raddoppiata laddove ne ricorrano le condizioni.
V’è poi una ipotesi, legata al valore del contratto, in cui le parti sono sostanzialmente libere di operare anche al di fuori delle previsioni normative di cui alla L. 392/78.
I contratti di locazione debbono avere forma scritta ed essere regolarmente e tempestivamente registrati.
La regolare registrazione non ha solo effetti in ordine alla correttezza della propria posizione tributaria, ma ha anche effetti importanti ai fini della tutela dei propri diritti laddove il rapporto contrattuale dovesse sfociare in una lite.
Da non dimenticare poi i contratti di locazione per finalità turistica, sempre più attuali, soprattutto nel nostro “Bel Paese”.
Come sarà certamente chiaro al Lettore, la materia è vasta e ricca di sfumature.
Ogni tipologia di contratto ha le sue particolarità, che debbono essere conosciute e valutate per consentire le scelte più adatte alla propria situazione.
Nei prossimi articoli toccheremo le singole figure per una overview di primo orientamento, fermo restando che per le locazioni, così come per tutti i contratti che abbiano ad oggetto beni immobili, è sempre opportuno rivolgersi ai professionisti del settore per non trovarsi in situazioni incresciose e che potrebbero avere un effetto negativo sulle proprie finanze.
Avv. Pierluigi Guerriero
Studio Legale Guerriero Ortenzi Bracci
