Il Consiglio di Stato ha messo la parola fine alla lunga battaglia giudiziaria sulle concessioni balneari del litorale romano, aprendo definitivamente la strada agli sgomberi dei vecchi gestori e alla consegna delle aree ai nuovi aggiudicatari in tempo per la stagione estiva 2026.
Nello sgombero degli stabilimenti balneari di Ostia il Consiglio di Stato sentenzia in linea con gli atti del Comune di Roma
Con una serie di pronunce emesse tra gennaio e aprile di quest’anno (l’ultima del 21 aprile resa nota oggi), la Settima Sezione ha tracciato una linea netta: chi occupa stabilimenti con concessioni scadute da anni non ha più alcun titolo per restare, e i contenziosi in corso non possono bloccare il passaggio di consegne imposto dalla normativa europea e nazionale.
Il caso de La Marinella
La sentenza più significativa è quella pubblicata il 5 gennaio 2026, che riguarda lo stabilimento “La Marinella”, uno dei più noti del litorale di Ostia. La società La Marinella s.r.l., che gestiva l’area del lotto 37 oggetto della gara bandita da Roma Capitale nel 2020, ha visto respingere il proprio appello contro la decisione del Tribunale amministrativo regionale che aveva accolto l’opposizione di Palm Beach s.r.l., risultata prima in graduatoria per quello stesso lotto. Il Consiglio di Stato non è entrato nemmeno nel merito della questione, dichiarando l’appello inammissibile per un motivo tecnico ma estremamente concreto: La Marinella s.r.l. non ha più alcun interesse giuridicamente rilevante a contestare quella procedura, perché la sua concessione è scaduta da oltre tre anni e non può in alcun modo essere riattivata.
Il punto chiave della decisione sta tutto qui: la concessione demaniale di La Marinella è scaduta il 31 dicembre 2021, o al più tardi il 29 giugno 2022, come già accertato dalla sentenza di primo grado che la stessa società non ha mai appellato su questo specifico punto. Si è formato quindi quello che i giudici chiamano “giudicato interno”, una statuizione non più contestabile. Il risultato è che da tre anni La Marinella occupa l’area senza alcun titolo legittimo, come un qualsiasi occupante abusivo del demanio marittimo. E questo, scrive il Consiglio di Stato con una chiarezza che non lascia spazio a interpretazioni, rende del tutto irrilevante il fatto che la procedura del 2020 fosse legittima o meno. Anche se l’appello venisse accolto e la gara annullata, La Marinella non potrebbe comunque rimanere, perché la sua concessione è comunque scaduta e non ha partecipato né alla gara del 2020 né a quella successiva del 2025.
I giudici hanno usato parole durissime. La Marinella s.r.l., scrivono, “è una occupante sine titulo dell’area demaniale marittima” e “tale occupazione perdura a tutt’oggi, nonostante il decorso di oltre un triennio dall’intervenuta scadenza della medesima concessione”. L’eventuale accoglimento dell’appello “non potrebbe produrre alcun beneficio nella sfera giuridica” della società , che “è del tutto priva di un qualsivoglia interesse diretto, concreto ed attuale, giuridicamente rilevante, alla definizione della presente iniziativa”. In sostanza, La Marinella continua a gestire uno stabilimento balneare su un’area pubblica che non le appartiene più da anni, e deve andarsene indipendentemente dall’esito di qualsiasi contenzioso sulla gara del 2020. La sentenza è arrivata dopo che il Consiglio di Stato, con ordinanza cautelare del luglio 2025, aveva già consentito provvisoriamente a La Marinella di rimanere fino alla decisione di merito, ritenendo prevalente ai soli fini cautelari l’interesse a non interrompere a stagione balneare già avviata. Ma quella tutela cautelare è stata definitivamente superata dalla pronuncia di merito che ha dichiarato inammissibile l’intero appello.
La sentenza cita anche un precedente identico della stessa Sezione, la numero 3951 dell’8 maggio 2025, in cui il Consiglio di Stato aveva già chiarito che il soggetto titolare di una concessione demaniale ormai scaduta deve ritenersi privo di interesse giuridicamente tutelato a contestare le vicende relative all’area un tempo concessagli, anche se continua a detenerla materialmente. Non c’è più, insomma, alcun “stabile collegamento” tra il vecchio concessionario e l’area demaniale. La vicenda esaminata in quel caso riguardava anch’essa la medesima procedura selettiva del 2020 per il litorale di Ostia, e anche lì la concessione era scaduta, a tutto concedere, il 29 giugno 2022. Nel caso La Marinella, Roma Capitale aveva nel frattempo dato seguito alla sentenza del TAR che aveva accolto l’opposizione di Palm Beach, riattivando l’istruttoria e procedendo con la determina del 21 aprile 2025 all’assegnazione definitiva della concessione demaniale del lotto 37 proprio a Palm Beach s.r.l., risultata prima in graduatoria, con facoltà di riassegnazione per una durata massima prevista dal bando del 2020. E sempre Roma Capitale, per garantire comunque l’operatività del litorale, aveva adottato il 30 aprile 2025 una determina che autorizzava i vecchi gestori a proseguire temporaneamente le attività fino al subentro dei nuovi concessionari o alla sottoscrizione dei nuovi atti.
Le sentenze sulla Capannina e su La Vela
Ma la stretta del Consiglio di Stato non si è fermata alla Marinella. A distanza di pochi mesi, il 22 aprile 2026, sono arrivate altre due ordinanze cautelari che hanno chiuso definitivamente ogni spiraglio per i vecchi gestori che speravano di bloccare le consegne delle aree ai nuovi aggiudicatari almeno fino alla decisione di merito. Anche La Capannina a Mare s.r.l. e La Vela stabilimento balneare e ristorante s.r.l., altri due nomi storici del litorale romano, hanno visto respingere le loro richieste di sospensiva contro gli ordini di sgombero emessi da Roma Capitale. In entrambi i casi il TAR Lazio, sezione quinta ter, aveva inizialmente accolto le istanze cautelari dei vecchi gestori con le ordinanze numero 1905 e 1907 del 2026, bloccando temporaneamente gli sgomberi. Ma Roma Capitale ha immediatamente presentato appello cautelare al Consiglio di Stato, che ha ribaltato completamente le decisioni di primo grado.
Le due ordinanze del Consiglio di Stato, numerate 1457 e 1458 del 2026 e depositate entrambe il 22 aprile, sono gemelle nella struttura e nella motivazione, e lapidarie nel contenuto. I vecchi gestori, sostengono i giudici di Palazzo Spada, non hanno dimostrato l’esistenza di alcun “periculum in mora”, ossia di un danno grave e irreparabile derivante dallo sgombero immediato delle aree. Di fronte a questa mancanza si erge invece un interesse pubblico di segno opposto, definito “urgente”: quello di Roma Capitale di consegnare le aree ai soggetti aggiudicatari delle nuove procedure, consegna che “non può attendere anche i tempi di deposito della sentenza, stante l’imminente avvio della nuova stagione balneare”. Il messaggio è chiaro: la stagione estiva non può iniziare con il solito caos di stabilimenti gestiti da chi non ha più titolo, mentre i legittimi aggiudicatari restano fuori. E in ogni caso, aggiunge il Consiglio di Stato, eventuali danni economici subiti dai vecchi gestori a causa dello sgombero “sarebbero pienamente risarcibili in caso di esito del giudizio favorevole alla parte appellata”. Tradotto: se poi in sede di merito dovessero aver ragione, potranno chiedere i danni, ma intanto devono lasciare.
Nel caso della Capannina a Mare il nuovo aggiudicatario è Viva s.r.l.s., che si è costituita in giudizio sia in primo grado che in appello a sostegno delle ragioni di Roma Capitale. Nel caso della Vela sono coinvolti più soggetti aggiudicatari, tra cui Progetti Ecosportivi s.r.l.s., Free Shoreline s.r.l.s., La Isla Bonita cooperativa sociale, Bola Beach s.r.l.s. e Lorenzo s.r.l., anche se non tutti si sono costituiti in giudizio. In entrambe le ordinanze il Consiglio di Stato ha compensato le spese processuali della fase cautelare, ma ha comunque accolto integralmente gli appelli di Roma Capitale, riformando le ordinanze del TAR e respingendo le istanze cautelari che i vecchi gestori avevano formulato con i loro terzi motivi aggiunti. I giudici hanno ascoltato le parti nella camera di consiglio del 21 aprile 2026, e il giorno dopo hanno depositato le ordinanze, segno evidente dell’urgenza riconosciuta alla vicenda. La relatrice in entrambi i casi è stata la consigliera Laura Marzano, mentre la presidenza era affidata in via provvisoria al consigliere Massimiliano Noccelli, lo stesso magistrato che aveva fatto da estensore nella sentenza sulla Marinella.
Il contesto in cui si inseriscono queste decisioni è quello della lunga e travagliata vicenda delle concessioni balneari italiane, al centro di una procedura di infrazione europea dal 2020 e oggetto di ripetuti interventi normativi che hanno cercato di mettere ordine in un settore caratterizzato da decenni di proroghe automatiche. Il decreto-legge numero 131 del 2024, convertito nella legge numero 166 dello stesso anno, ha imposto finalmente lo svolgimento di procedure competitive per l’assegnazione delle concessioni, in linea con i principi di concorrenza del diritto europeo e in risposta alle contestazioni formali mosse dalla Commissione europea con la procedura di infrazione numero 2020/4118. Roma Capitale, in ottemperanza a questa normativa, ha bandito il 14 aprile 2025 un nuovo avviso pubblico per l’affidamento di 31 concessioni demaniali marittime sul litorale romano, con durata iniziale di una sola annualità o stagione balneare e possibilità di riassegnazione al medesimo operatore per un massimo di ulteriori due anni. Una scelta dettata dalla necessità di garantire comunque una certa stabilità gestionale senza però violare i principi comunitari di concorrenza che impongono l’apertura del mercato.
Nel frattempo, per garantire comunque l’operatività degli stabilimenti durante la stagione 2025, Roma Capitale aveva adottato provvedimenti temporanei che consentivano ai vecchi gestori di proseguire l’attività in via provvisoria “per il tempo strettamente necessario al perfezionamento delle assegnazioni all’esito delle procedure di gare in corso”. Ma si trattava appunto di una soluzione-ponte, destinata a esaurirsi con l’arrivo dei nuovi concessionari. La Marinella aveva provato a invocare proprio questi provvedimenti per sostenere che avrebbe potuto restare fino alla conclusione delle nuove gare del 2025, ma il Consiglio di Stato ha respinto anche questa tesi: si trattava di autorizzazioni temporanee limitate alla sola stagione 2025, ormai conclusa al momento della decisione, e comunque prive di efficacia retroattiva tale da far rivivere una procedura del 2020 ormai superata. Anche le difese della Marinella basate sulla legge numero 118 del 2022, che aveva introdotto ulteriori proroghe per i concessionari, sono cadute nel vuoto: quella legge era entrata in vigore dopo la scadenza della concessione già accertata con giudicato, e dunque non poteva avere alcun effetto sul caso specifico.
La vicenda processuale che ha portato a queste decisioni è particolarmente complessa e stratificata. Tutto era partito dalla determinazione dirigenziale di Roma Capitale del 22 dicembre 2020, che aveva indetto una procedura a evidenza pubblica per l’affidamento di 37 concessioni demaniali marittime sul litorale del Municipio X, in scadenza al 31 dicembre 2020. La Marinella aveva impugnato quella procedura davanti al TAR Lazio, lamentando tra l’altro la violazione delle norme regionali sul Piano di Utilizzo degli Arenili e l’illegittimità della mancata applicazione delle proroghe previste dalla normativa nazionale. Il TAR, con sentenza numero 7845 del 28 giugno 2022, aveva accolto in parte quel ricorso, annullando la procedura per assenza del Piano di Utilizzo degli Arenili, ma aveva respinto le richieste di proroga riconoscendo alla Marinella solo il diritto a proseguire fino al 29 giugno 2022 in base alle norme emergenziali Covid. La Marinella non aveva appellato quella sentenza, che quindi era divenuta definitiva. A quel punto però era intervenuta Palm Beach s.r.l., che aveva partecipato alla gara del 2020 risultando prima in graduatoria per il lotto 37, la quale aveva proposto opposizione di terzo contro quella sentenza del TAR, sostenendo che in realtà la procedura del 2020 era legittima e invocando un precedente dello stesso Consiglio di Stato, la sentenza numero 6699 del 2023, che aveva ritenuto legittimo indire gare anche in assenza del Piano di Utilizzo degli Arenili comunale. Il TAR, con la sentenza impugnata in questa sede, numero 21057 del 24 novembre 2024, aveva accolto quell’opposizione di terzo, annullando la precedente sentenza e respingendo integralmente il ricorso originario della Marinella, facendo salva per Roma Capitale la facoltà di completare la procedura del 2020 o di adottare nuove determinazioni. A quel punto la Marinella aveva appellato, ma il Consiglio di Stato ha ritenuto che ormai quell’appello fosse privo di qualsiasi utilità concreta per l’appellante, visto che la sua concessione era comunque scaduta da anni con efficacia di giudicato.
Occupazione sine titulo
Il quadro che emerge da queste pronunce è dunque definitivo e non lascia margini di dubbio. I vecchi concessionari che si aggrappano a ricorsi e contenziosi per mantenere la gestione degli stabilimenti devono fare i conti con una realtà processuale ineluttabile: se la concessione è scaduta da anni, come accertato nelle sentenze di primo grado passate in giudicato, non c’è appello che tenga. L’occupazione è sine titulo, l’area deve essere restituita, e l’interesse pubblico a far partire regolarmente la stagione balneare con i nuovi gestori prevale su qualsiasi pretesa di mantenimento dello status quo. Il tempo delle proroghe infinite è finito, e la giustizia amministrativa ha scelto di dare esecuzione immediata alla nuova normativa, senza consentire ulteriori dilazioni mascherate da tutele cautelari. Per l’estate 2026, salvo clamorosi colpi di scena, il litorale di Ostia vedrà finalmente l’insediamento dei nuovi concessionari individuati attraverso procedure competitive, chiudendo un capitolo che si trascinava da anni tra ricorsi, controricorsi e occupazioni di fatto ormai prive di qualsiasi copertura giuridica. Le ordinanze depositate il 22 aprile, a ridosso dell’inizio della stagione balneare, hanno proprio questo scopo: impedire che la stagione 2026 parta con lo stesso caos degli anni precedenti, garantendo ai nuovi aggiudicatari di poter finalmente prendere possesso delle aree e organizzare le attività .
Per i vecchi gestori restano eventualmente aperti i giudizi di merito, ma senza alcuna possibilità di mantenere la gestione nelle more della decisione finale, e con la sola prospettiva di ottenere un eventuale risarcimento se dovessero avere ragione. Ma la partita vera, quella del possesso delle aree, è ormai chiusa.
Seppure sulla vicenda penda il giudizio sul ricorso al Tar, alla luce dei pronunciamenti del Consiglio di Stato non dovrebbe fare eccezione l’ingiunzione di sgombero emessa dal Campidoglio contro il Nauticlub Castelfusano.
