“Avvocato esco ora da una accesa discussione con l’amministratore del condominio in cui ho un appartamentino di mia proprietà regolarmente affittato…non ci crederà ma il mio inquilino sono mesi che non paga gli oneri condominiali e ora l’amministratore minaccia azioni legali nei miei confronti…!””Le sembra possibile?!”
Rispondo “Possibile e lecito aggiungo”.
Spesso i contratti di locazione prevedono a carico del locatario (conduttore) il versamento degli oneri condominiali (quelli che per legge gli sono attribuibili naturalmente ovvero quelli relativi alle spese di ordinaria amministrazione condominiale). Altrettanto di frequente capita però che l’inquilino si sottragga al pagamento degli stessi: che fare in questo caso? Cosa prevede la normativa di riferimento?
Innanzitutto va chiarito che la morosità dell’inquilino in ordine alle spese condominiali è un fatto che rileva solo internamente ovvero tra proprietario e inquilino; il che si traduce inevitabilmente in una azione diretta del Condominio solo ed esclusivamente nei confronti della proprietà.
L’inquilino è moroso nei confronti del proprietario ex contractu, ma è il proprietario a rimanere unico responsabile/debitore nei confronti del Condominio.
Certamente il proprietario non è privo di tutela in questi casi, ma per azionare validamente la propria pretesa risarcitoria (meglio: rivalsa) nei confronti dell’inquilino moroso, una volta chiamato (dal Condominio) a saldare l’insoluto dovrà preliminarmente versare quanto dovuto, salvo poi appunto rifarsi sul conduttore inadempiente.
Dunque, saldato il debito col Condominio il proprietario potrà agire in giudizio contro il conduttore per chiedere la risoluzione del contratto di locazione ed intimare il contestuale sfratto per morosità.
Attenzione però: detta facoltà è subordinata sussistenza di alcuni presupposti!
Quali?
- l’importo delle rate condominiali non versate deve corrispondere ad almeno due mensilità del canone di locazione;
- gli oneri condominiali di cui si rivendica la debenza devono essere esistenti, certi e scaduti al momento della richiesta;
- rispetto dei termini prescrizionali.
A questo punto quindi l’inquilino dovrà fare le valige?
Certo che no!
Il conduttore evocato in Tribunale, per scongiurare una pronuncia di risoluzione del contratto e peggio di sfratto, potrà attivare la procedura in sanatoria versando così alla prima udienza l’importo dovuto per gli oneri accessori maturati (spese condominiali) sino a quella data a cui vanno necessariamente aggiunti gli interessi legali ma soprattutto le spese processuali liquidate dal giudice.
E se l’inquilino si dimostra recidivo in ordine alle morosità condominiali?
Ebbene la macchinosa procedura giudiziale da attivare ad opera del proprietario sarà la medesima, con tanto di esborso iniziale di spese legali e processuali e l’inquilino per tre volte potrà giovarsi del trattamento di purgazione delle morosità!
Già: oltre il danno la beffa!
Avv. Pierluigi Guerriero
